Механизм формирования рынка жилья (на примере США)

15 февраля 2012 г.


В США ежегодно вводится 320 млн кв.м жилья (в СССР в 1990 г. -115 млн кв.м). Основной объем строительства в США приходится на индивидуальные дома: ежегодно их строится 3,5 млн, а всего, в настоящее время, насчитывается 75 млн индивидуальных домов. Средний размер дома американской семьи составляет 180 кв.м. В нем 2-3 ванны, гостиная, 2 спальни. Цены домов колеблются в зависимости от географического положения: в сельской или городской местности, от 102 до 217 тыс. дол. Дом приобретается вместе с участком земли. Типичный размер земельного участка ОД га.

Цена земли в договоре на покупку дома составляет 35-40%, в лучших регионах США до 80%. Типичная для США ситуация - строительная компания покупает земельные участки, строит на них стандартные здания, а затем их распродает с необходимой реконструкцией по требованию покупателя. Первичным звеном рынка жилья является ссудо-сберегательная ассоциация, охватывающая всю территорию США. Ссудо-сберегательная ассоциация выполняет разнообразные функции: принимает вклады от граждан под 5-9% годовых, осуществляет экспертизы зданий до начала их строительства, выполняет квалифицированную оценку подрядной строительной фирмы, изучает и анализирует платежеспособностью покупателей, выдает ссуды на покупку домов под залог недвижимого имущества. Кроме того, ссудо-сберегательная ассоциация занимается долгосрочным финансированием.

Подрядчик покупает земельные участки, выполняет проекты застройки, определяет их стоимость, составляет смету расходов, рассчитывает размер страхования и прибыль от продажи каждого дома. Как правило, подрядная организация выполняет роль продавца домов при новом строительстве. В начале, с помощью ссудо-сберегательной ассоциации подрядчик изучает возможности продажи домов конкретным покупателям, кредитные возможности покупателей, их платежеспособность. Только после этого подрядчик берет кредит в коммерческом банке на покупку земельного участка и строительство. Банк выдает подрядчику краткосрочную ссуду под 15% годовых. Подрядчик также выступает в роли посредника между ссудо-сберегательной ассоциацией и покупателем дома. Покупатель может получить заем в ссудо-сберегательной ассоциация только под залог своего недвижимого имущества, учитывая дом, который покупается. Ссудо-сберегательная ассоциация сразу же продает закладную на вторичном рынке. Стандартная ссуда выдается в размере 80% стоимости дома и 90 или 100% в случае, когда кредит берет военнослужащий, ветеран или малоимущий. Как правило, первый взнос составляет 10-20% стоимости дома. Для получения займа покупатель должен доказать, что он имеет возможность оплатить первый месячный взнос в счет погашения займа. Покупатель пишет заявление на получение займа. С помощью анкеты ссудо-сберегательная ассоциация проявляет надежность и перспективность работы покупателей, месячный доход, все долги по ранее полученным займам на автомобиль и другие приобретения. Как правило, ежемесячный доход должен в 4 раза превышать месячный взнос за кредит на покупку дома, то есть, месячные расходы на покрытие ссуды в средней американской семьи составляют 25-30% ежемесячного дохода.

Только после проверки платежеспособности покупателя и выдачи ему кредита, подрядчик подписывает контракт на строительство дома с отметками сроков строительства и платежей. После этого подрядчик может получить заем в кредитном банке.

Покупатель после получения займа в ссудо-сберегательной ассоциация становится собственником дома с земельным участком, а подрядчик лишается права собственника. В момент передачи дома покупателю, подрядчик получает от него 10% стоимости здания, а 90% получает от ссудо-сберегательной ассоциация и рассчитывается с коммерческим банком за краткосрочную ссуду. В этот момент заканчивается (закрывается) соглашение по залогу недвижимого имущества покупателя дома. Ссудо-сберегательная ассоциация выдает ссуду на покупку дома на срок 10, 15, 20, 25 и 30 лет с финансовым процентом, как правило 10% годовых с плавающим по условиям рынка, процентом, который может изменяться на протяжении действия займа ежегодно один раз в год. При 15-летнем сроке займа покупатель оплачивает две начальные стоимости, а при 30-летнем сроке три начальные стоимости кредита.

Единовременно со страхованием дома владелец страхует свою жизнь. В случае его смерти, по американским законам, долг по займу считается закрытым и на потомков не переходит. Если покупатель не платит ежемесячные взносы за кредит в течение трех месяцев, то банк имеет право изъять дом и перепродать его другому покупателю, причем разница возвращается первому владельцу. Инспектор ссудо-сберегательной ассоциации в период строительства дома контролирует качество работ и выполнение других договорных условий.






Комментарии

Еще никто не оставлял комментариев к данному материалу.

Добавить комментарий



Похожие статьи

  • Факты об игровых автоматах и слоты на примере Золото Лото, которые должен знать каждый игрок Факты об игровых автоматах и слоты на примере Золото Лото, которые должен знать каждый игрок
    Игровые автоматы - безусловно, самые популярные игры в онлайн-казино и не зря. Любой желающий может получить высокую прибыль одним нажатием кнопки. Это не требует особых навыков или стратегии, просто удача. Но хотя игровые автоматы просты в использовании и их можно найти буквально в каждом казино, есть несколько вещей, которые следует учитывать.
  • Основные преимущества игровых автоматов в интернете на примере казино Пинап Основные преимущества игровых автоматов в интернете на примере казино Пинап
    Иногда даже самые азартные люди не готовы тратить свои настоящие деньги на игру, в связи с трудным материальным положением. В этом случае, они могут зайти на сайт игрового клуба, где найдут игровые автоматы, в которые можно поиграть на бесплатной основе.
  • Выбираем лучшие игровые клубы на примере клуба Вулкан        Выбираем лучшие игровые клубы на примере клуба Вулкан
    Сегодня вниманию пользователей интернета представлено просто огромное количество интернет-казино, все они предлагают как игру на деньги, так и массу бесплатных игр, но как среди всего разнообразия выбрать действительно стоящее казино и не тратить время на бесперспективные игры, читайте сегодня в нашей статье.
  • Нюансы современного образования на примере факультета экономики и таможенного дела "Университета при МПА ЕврАзЭС". Нюансы современного образования на примере факультета экономики и таможенного дела "Университета при МПА ЕврАзЭС".
    Отличительная черта современной образовательной системы — невероятная разрозненность. Даже самые лучшие университеты страны отошли от практики подготовки студентов по узким специализациям. Сегодня в почете универсальность, лишь условно ограниченная рамками какой-либо конкретной дисциплины.
  • Пример формирования товарного ассортимента Пример формирования товарного ассортимента
    Правильное формирование товарного ассортимента - залог больших продаж. По этой причине определять ассортимент интуитивно - большая ошибка. Нужно пользоваться эффективной методикой, которая позволит получить ассортимент близкий к совершенному. Об одной из них речь пойдет ниже. Она будет рассмотрена на примере рынка смартфонов.
  • Латентно-семантическое индексирование как один из инструментов формирования SEO-рейтинга Латентно-семантическое индексирование как один из инструментов формирования SEO-рейтинга
    Для того, чтобы вывести свой сайт в ТОП-10 и удерживать его там длительное время, требуется много сил и знаний. Нужно не только создавать емкие метаописания, точно формулировать ключевые слова и наполнять страничку уникальными полезными текстами "для пользователя", но еще и осваивать элементы LSI - латентно-семантического индексирования.
  • Facebook изменил механизм формирования ленты «Популярное» Facebook изменил механизм формирования ленты «Популярное»
    После обвинений в политической предвзятости Facebook изменил механизм формирования ленты «Популярное» (Trending Topics), сделав его более автоматизированным.
  • Обзор рынка вторичного жилья Обзор рынка вторичного жилья
    Наверное, каждый человек в своей жизни хотя бы раз сталкивался с риэлторскими компаниями. Будь то покупка новой квартиры, или аренда жилья, или просто консультация квалифицированного специалиста в этой сфере. Как бы там ни было, а в таких вопросах нужно всегда обращаться к профессионалам своего дела.
  • Механизм действия инвестиционного рынка. Рынок инвестиций и инвестиционных товаров Механизм действия инвестиционного рынка. Рынок инвестиций и инвестиционных товаров
    Прежде всего, нужно определить, что понимается под понятием "инвестиционный рынок" или "рынок инвестиций". В экономической литературе устойчивое определение получило такое понятие как финансовый рынок, который состоит из денежного рынка и рынка капиталов, т.е. рынка финансовых ресурсов, используемых на потребление и накопление.
  • Обзор рынка элитного жилья в Москве Обзор рынка элитного жилья в Москве
    По некоторым оценкам экспертов рынка недвижимости, элитная недвижимость Москвы может подорожать на 10-20%.Консалтинговая компания Knight Frank сообщает, что столичная элитная недвижимость по росту цен станет лидером среди других городов.