Рынок жилой недвижимости Киева: итоги 2011 г. и прогноз на 2012 г.

18 января 2012 г.
Многим столичным и приезжим жителям в 2011 г. не удалось купить новую квартиру или улучшить жилищные условия не только из-за нехватки денег, но и из-за законодательного хаоса. Но в 2012 г., несмотря на то, что процессы на рынке недвижимости Киева будут достаточно близкими к тем, что происходили в 2011 г., ожидается стабилизация и улучшение ситуации при плавном снижении цен на 5-10% за год.

Подводя итоги года, можно констатировать, что в основе многих процессов лежали не столько внутренние закономерности развития киевского рынка недвижимости, сколько внешние причины. Средств на приобретение киевского жилья у подавляющего большинства наших граждан явно не хватает. Правда, у десятков (а то и у сотен) тысяч киевских семей есть деньги на улучшение жилищных условий. У многих есть возможности взять кредит на недостающую сумму. Но для улучшений жилищных условий им необходимо сначала продать свою квартиру, и лишь затем взамен купить другую.Поскольку в подобной ситуации находится большинство участников рынка, то деловая активность в значительной мере зависит от внешних факторов. Подтолкнули те или иные внешние факторы часть сделок – выстроились цепочки обменов с доплатами и компенсациями – деловая активность выросла. Затухли цепочки обменов – деловая активность снизилась.Позиции риэлторов во многом расходятся. Одни активно выступают за принятие закона, который бы четко устанавливал основные принципы риэлторской деятельности. Другие против принятия подобных нормативных актов, усматривая в них попытки ограничить количество посредников на рынке, убрать конкурентов и неугодных.Учитывая стремление законодателей приблизить отечественный рынок к «цивилизованному», вполне возможно, будут приняты какие-то нормативные акты, регламентирующие риэлторскую деятельность. Надеемся, что в них будут прописаны обязанности официальных лиц регулярно предоставлять информацию о рынке недвижимости и риэлторах, а также статистическую информацию о сделках и ценах.Пока же основные шаги государства к цивилизованному рынку касаются, в основном, фискальных мер. В частности, вводится налог на «избыточные квадратные метры», который затрагивает не только владельцев больших квартир и домов, но и владельцев нескольких достаточно скромных квартир. Пока размеры этого налога небольшие, но, судя по всему, это лишь начало; в дальнейшей этот и аналогичные налоги могут стать существенной нагрузкой на владельцев недвижимости.Важным итогом года является продление моратория на продажу земли сельхозназначения. В этом есть как свои плюсы, так и минусы, которые нуждаются в специальном глубоком анализе. Важно понимать, что любая земельная реформа (а они были и в прошлых веках) вносит огромные изменение в уклад жизни не только села, но и всей страны; задевает жизненные интересы миллионов людей. Потому продление моратория вполне оправдано. Ибо земельную реформу необходимо тщательно готовить, в том числе публично обсуждая и выявляя все плюсы, минусы, подводные течения и камни.Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.Прогноз на январь и ближайшее будущееПолагаем, что в январе большинство участников киевского рынка недвижимости постараются не только отдохнуть, но и проанализировать накопленный опыт, подвести итоги прошлых лет, наметить планы на будущее. При этом рынок недвижимости будет работать, пусть и на малых оборотах. Такую уверенность дает хотя бы тот факт, что существует немало договоров задатка, в которых стороны приняли обязательства оформить сделки купли-продажи недвижимости в январе.Деловая активность будет невысокой (все-таки январь – месяц традиционных зимних каникул). Но заявки на покупку и новые объекты на продажу будут. Будут и просмотры, и торги, и новые договоры задатков. После того, как законодатели продлили полномочия БТИ, прогнозы об январском ступоре отечественного рынка недвижимости отошли в прошлое. Индекс стоимости IKm(USD), скорее всего, будет колебаться возле нынешнего его значения. Вероятность того, что тренд существенно изменится в период низкой деловой активности, невысока. Заметное снижение индекса стоимости вполне возможно в феврале-марте, когда рынок недвижимости заработает после зимних каникул.Наш прогноз на более дальнюю перспективу, как и в прошлые годы, распадается на два: оптимистический и пессимистический.Первый (оптимистический) прогноз (его мы считаем более вероятным) состоит в том, что процессы на рынке недвижимости в 2012 г. будут достаточно близкими к тем, что происходили в 2011 году. Цены при этом будут относительно стабильными, возможно с плавным снижением в пределах 5% - 10% за год.Повод для оптимизма дают:- рост внимания покупателей (в том числе, иностранных) к киевскому рынку недвижимости;- постепенное возрождение строительной отрасли;- рост количества сделок с привлечением ипотечных кредитов;- интерес к Киеву (а также очень значительные капитальные вложения), связанные с проведением футбольного чемпионата Евро-2012;- предстоящие выборы в Верховную Раду, а также выборы киевского мэра. Полагаем, что эти выборы принесут дополнительные деньги на киевский рынок недвижимости, и надеемся, что они улучшат атмосферу в стране и в городе.Второй (пессимистический) прогноз состоит в том, что груз проблем и кризисов (в экономике, политике, социальной сфере, в Европе и во всем мире) весьма негативно скажется на киевском рынке недвижимости. Насколько негативно – сложно сказать, т.к. негативных факторов много и связаны они с очень разными вещами. Публикаций и выступлений, в которых анализируются эти факторы, огромное множество.Отметим фактор, который пока мало изучен, но который способен существенно осложнить ситуацию на киевском рынке недвижимости. Это стремление государства контролировать оценку недвижимости и происхождение денег покупателей после того, как отечественная экономика более двадцати лет находилась в тени. Столь резкий переход наверняка снизит желание наших граждан приобретать недвижимость. Что же касается коррупции, то она, скорее всего, найдет новые схемы.Автор: Владимир КоломейкоИсточник: ugmk.info


Комментарии

Еще никто не оставлял комментариев к данному материалу.

Добавить комментарий



Похожие статьи

  • Обзор предпочтений потребителей на рынке жилой недвижимости Обзор предпочтений потребителей на рынке жилой недвижимости

    Покупка жилья относится к самым редким покупкам, чаще всего за всю жизнь люди совершают не более нескольких сделок, а иногда – и того меньше. Это связано, в первую очередь, с высокой ценой на жилье, а также с количеством хлопот, которые несут за собой переезды и смена жилья.

  • Обзор рынка аренды жилой элитной недвижимости Москвы за 3 квартал 2013 года Обзор рынка аренды жилой элитной недвижимости Москвы за 3 квартал 2013 года
    Компания MAYFAIR Properties провела исследование рынка аренды элитной недвижимости и апартаментов Москвы в III квартале 2013 года, в ходе которого было выявлено, что на рынке отмечается рост спроса на 7% в сравнении со II кварталом этого же года. Еще со второй половины лета повысился интерес со стороны сотрудников международных компаний, что составило более 80% запросов.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Обзор рынка жилой недвижимости
    Обзор рынка жилой недвижимостиОднако большое количество важных вопросов продолжают волновать, как девелоперов, так и покупателей. На этой неделе эксперты отрасли собрались на UREC Real Estate Summit 2013, организатором которого выступил Ukrainian Real Еstate Club, чтобы обсудить наболевшее, выявить тенденции рынка и определить векторы его развития в будущем. Специалисты Соцмарт, побывав на мероприятии, делятся полезной и интересной информацией.
  • ОБЗОР РЫНКА АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА. ИТОГИ 2012 ОБЗОР РЫНКА АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА. ИТОГИ 2012
    Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2012-м году характеризовался желанием многих арендаторов сокращать свои затраты за счет уменьшения площади арендуемых помещений и аренды помещений с более низкими арендными ставками.
  •  Чего ожидать от рынка жилой недвижимости в январе 2012 года Чего ожидать от рынка жилой недвижимости в январе 2012 года
    Если просмотреть динамику цен на недвижимость в декабре 2011 года, станет очевидным: в ряде регионов с разной активностью цены перестали снижаться, и только в Харьковском регионе отмечается незначительная стагнация - 0,2%. Максимальный рост на 0,7-0,8% зафиксировано в трех экономически развитых регионах Украины, включая столицу.
  • Рынок жилой недвижимости Киева: ноябрь 2011 г Рынок жилой недвижимости Киева: ноябрь 2011 г
    В ноябре рынок киевского жилья лихорадило – накануне изменения порядка регистрации недвижимости продавцы и покупатели спешили закрыть сделки. Ведь ожидается, что уже с 15 декабря БТИ прекратят прием документов, в результате чего вполне возможно, что в январе рынок недвижимости окажется полностью парализованным. И хотя обвала цен не предвидится, они продолжат плавное снижение в пределах 1% в месяц.
  • «Украинский рынок строительных материалов и оборудования: 2011» - результаты 2010 и прогноз на 2011 «Украинский рынок строительных материалов и оборудования: 2011» - результаты 2010 и прогноз на 2011
    Согласно результатам ежегодного аналитического исследования «Украинский рынок строительных материалов и технологий: 2011», проведенному компанией «Personal Analytical Unit», емкость украинского рынка стройматериалов в 2010 году составила 46,6 млрд. грн. (+7%).
  • Рынок жилой недвижимости Киева: апрель 2011 Рынок жилой недвижимости Киева: апрель 2011
    Во второй половине апреля 2011 г. продавцы охладели к рынку недвижимости и решили сделать паузу в просмотрах. При этом усилилась тенденция увеличения интереса покупателей к «дорогим» сегментам рынка. Но в целом деловая активность была невысокой, и если в мае она и вырастет, то совсем незначительно.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г Обзор рынка жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г
    Рынок жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г. В марте стоимость киевской недвижимости продолжала снижаться. При этом деловая активность менялась от недели к неделе – количество звонков, просмотров и задатков то заметно снижалось, то вновь росло.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Обзор рынка жилой недвижимости
    Нынешняя весна внесла оптимизм в ряды столичных строительных компаний, констатирующих рост продаж квартир в объектах с высокой степенью готовности или уже введенных в эксплуатацию. Это дало им повод впервые после начала кризиса отказаться от предоставления скидок, а некоторые даже подняли стоимость квадратных метров. Впрочем, активизация покупателей жилья затронула лишь небольшую часть киевских новостроек и совершенно не отразилась на увеличении продаж паркомест, которые застройщики намерены сдавать в аренду.