Обзор рынка недвижимости

15 января 2012 г.


В нынешнем году рынок недвижимости ожидают существенные изменения. Строители намерены закончить реформирование отрасли и начать зонирование в городах Украины. Риэлторов ожидает принятие профильного закона и закрепление профессионального статуса. Все это делается для того, чтобы упорядочить и оживить рынок. Однако на все планы может не хватить денег. Финансовые возможности потребителя иссякли, а перспективы ипотечного кредитования достаточно неочевидны.

Стагнация на рынке недвижимости заставляет всех игроков рынка, включая государство, думать о путях выхода в режим устойчивого развития отрасли. Новый, 2012-й год, имеет шансы стать переломным для отечественного рынка недвижимости.

Регулирование

В нынешнем году исполнительной власти предстоит завершить реформу строительной отрасли, начатую с принятием закона «О регулировании градостроительной деятельности» в начале 2011 года. Для того чтобы данный документ стал по-настоящему работать, правительство приняло ряд постановлений, которые обеспечивают механизмы выполнения норм закона. В частности: сокращен перечень планировочной документации; усовершенствован порядок проведения общественного обсуждения вопросов застройки; упрощена процедура проведения экспертизы проектной документации; предусмотрена возможность выполнения работ по объектам 1-3 категории сложности без получения разрешения, а путем сообщения. В результате количество разрешительных процедур сократилось с 32 до 9, а сроки предварительного согласования размещения объекта строительства до принятия его в эксплуатацию уменьшились с 415 до 90 дней.

Все эти нововведения должны заработать уже в 2012 году. По словам строителей, главная задача на этот год – найти общий язык с местными властями. Чтобы донести до заинтересованных лиц информацию о новых правилах работы на рынке, Конфедерация строителей Украины запланировала на этот год провести ряд семинаров и практикумов в регионах с участием представителей власти.

Кроме того, для полноценной реализации реформы строительной отрасли застройщики ставят своей задачей урегулировать и внедрить зонинг как форму законодательного регулирования использования земель населенного пункта на местном уровне. Для этого Конфедерация строителей планирует:

1. Инициировать разработку зонинга в форме закона.

2. Предусмотреть финансирование на разработку зонинга в городах и перенести сроки их внедрения:
• на один год для городов-миллионников;
• на два года для городов от 500 тыс. до 1 млн жителей;
• на три года для городов до 500 тыс. жителей.
3. Установить ответственность мэров городов за разработку зонинга.
4. Урегулировать вопрос долевого участия.
5. Разработать тарифы за срочность предоставления услуг.
6. Изменить показатели для определения категорийности объектов недвижимости.

По мнению застройщиков, данные меры позволят разморозить строительство и оживить первичный рынок недвижимости. Вице-президент Конфедерации строителей Анатолий Беркута заявляет, что в 2012 году в Украине должны увеличиться объемы ввода жилья в эксплуатацию на 10% – до 10670000 кв. м. «Это абсолютно реальные цифры, если мы по каждому из направлений сделаем конкретные шаги: если будет работать нормальная кредитная система, если ипотечное кредитование как составная кредитной системы будет работать, мы будем иметь эти показатели», – заверил господин Беркута.

Что же касается вторичного рынка, то здесь нововведения могут появиться уже совсем скоро. В конце 2011 года президент Виктор Янукович поручил премьер-министру Николаю Азарову до 30 января 2012 года обеспечить подготовку и внесение на рассмотрение парламента законопроекта о риэлторской деятельности. Правительство определило Минюст уполномоченным органом по обеспечению подготовки этого документа. Напомним, сейчас в парламенте находится законопроект № 8781 «О риэлторской деятельности», зарегистрированный 7 июля 2011 депутатом от Партии регионов Игорем Прасоловым. В его разработке принимали участие специалисты Союза специалистов по недвижимости и Риэлторской палаты.

Финансирование

Разумеется, одного государственного вмешательства в отрасль будет недостаточно, чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Ведь сейчас, по словам генерального директора компании «ТММ» Николая Толмачева, возможности частного инвестора для финансирования строительства уже иссякли. Застройщики и специалисты рынка недвижимости в один голос говорят о необходимости стимулирования ипотечного кредитования.

В конце прошлого года глава Национального банка Украины Сергей Арбузов сообщил о намерении запустить совместно с Кабинетом Министров программу активизации ипотечного кредитования. «Мы ожидали запуск программы в ноябре, но этого, увы, не произошло. Идет процесс документального оформления этого механизма», – уточнил он.

Кроме того, в Государственном ипотечном учреждении обещают направить в 2012 году 900 млн грн на рефинансирование ипотечных займов. В 2011 ГИУ удалось предоставить банкам всего 100 млн грн, чтобы они кредитовали заемщиков не более чем под 15%. «В следующем году мы планируем продолжить нашу работу по дофинансированию объектов незавершенного строительства и направить на эти цели еще 700 млн грн», – сообщил глава правления ГИУ Виктор Миргородский.

Банкиры допускают оживление ипотечного рынка весной. Но более сдержаны в прогнозах. «Возможно, сейчас стоит заинтересоваться депозитными продуктами банков, чтобы к весне накопить на первый взнос. И весной, несмотря на ситуацию на рынке, получить ипотечный кредит», – говорит начальник отдела управления рисками обеспечения ПАО "Эрсте Банк" Андрей Коваль.

А вот генеральный директор группы компаний «УВЕКОН» Владимир Шалаев считает, что в ближайшие два года ставка по ипотечным кредитам не достигнет уровня 12-13% годовых, которая сегодня считается приемлемым для потребителя.

Сценарии

Что касается ценовых перспектив рынка, то здесь эксперты отмечают состояние неопределенности в отрасли. «Два года мы наблюдаем устойчивую стабильность цен на рынке, которая колеблется на 1-2% вверх-вниз и по сути дела не позволяет сделать нам выводы в пользу той или иной модели развития. Статистика говорит, что мы попали в ситуацию объективной неопределенности. Отсюда и несколько вариантов прогноза», – говорит директор Центра организации и экономики городского землепользования Александр Драпиковский. Сценарии возможного развития событий до конца 2012 года на рынке, по мнению группы экспертов, подготовивших исследование рынка, выглядят так:

І. Согласно первому из них активизация рынка может наступить из-за роста цен на недвижимость, который вызван стабильной политической ситуацией и улучшением экономических показателей развития страны. В то же время политика правительства по упрощению процедуры получения разрешительной документации на строительство, будет содействовать развитию девелопмента во всех сегментах рынка.

Основными факторами, которые могут привести к реализации этого сценария, является рост объемов инвестиций накануне футбольного чемпионата Евро-2012. Львиная их доля направлена ??на развитие инженерно-транспортной инфраструктуры и позитивные сдвиги в сфере ипотечного кредитования и проектного финансирования. К росту цен на недвижимость может привести перераспределение средств в результате отмены моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Учитывая, что в отсутствие альтернатив люди начнут вкладывать средства в недвижимость, в первую очередь жилищную, то это и приведет к росту цен на нее. Стоит отметить, что этот сценарий развития событий не исключает возможности возникновения очередного «ценового пузыря» в том случае, если меры, ограничивающие спекуляцию на рынке недвижимости, окажутся недейственными.

II. Второй сценарий основан на предположении, что цены предложений снизятся за счет внедрения новейших ресурсосберегающих строительных технологий и осуществления последовательной государственной политики по доступности объектов недвижимости.

Учитывая, что результаты этих мер проявятся через несколько лет, в течение всего прогнозируемого нами периода будет наблюдаться стабильное уменьшение ценовых показателей (1,5-2% ежемесячно), что позволит обеспечить дальнейшее развитие рынка недвижимости на основе экономически обоснованных цен. Такой сценарий соответствует естественной эволюции рынка, когда его дальнейшее развитие требует возникновения «ценового дна» (в столице стоимость жилья по оценке Специалистов по недвижимости Украины должна снизиться до $1,150 тыс. / кв. м). Однако вероятность развития рынка по этому сценарию будет во многом зависеть от реализации правительственной программы «Доступное жилье».

III. Согласно третьему сценарию, существующая ситуация сохранится, когда ожидания продавцов не будут соответствовать ценовым возможностям спроса. Основными покупателями на рынке недвижимости являются представители мелкого и среднего бизнеса, доходность которого сейчас резко упала и будет оставаться на низком уровне и в ближайшей перспективе. Стимулировать рост спроса на рынке недвижимости может стать также ожидаемое повышение коммунальных платежей, которое ограничит количество сделок с инвестиционной мотивацией. Однако активность рынка в течение прогнозируемого периода с тенденцией незначительного колебания цен в рамках существующего диапазона (1-2% ежемесячно).

Выводы

Всплеск активности можно ожидать во всех сегментах рынка накануне чемпионата Евро-2012, который будет сопровождаться положительной динамикой цен в IV квартале 2011 г. - II квартале 2012 г. Она могла бы быть поддержана отменой моратория на продажу сельскохозяйственных земель, который, с одной стороны, активизирует ситуацию на рынке агробизнеса и продовольствия, что положительно повлияет на рынок коммерческой недвижимости, а с другой – приведет на рынок жилой недвижимости денежные средства, полученные от продажи сельхозугодий.

Однако при существующей неуравновешенности рынка, возрастание цен непременно спровоцирует дальнейшее их ощутимое уменьшение (на 4-5% ежемесячно). Такой сценарий развития является наиболее реалистичным, поскольку максимально учитывает ожидаемую конъюнктуру рынка и соответствует прогнозам макроэкономических показателей. Однако вероятность развития рынка недвижимости по этому сценарию будет во многом зависеть от либерализации условий ипотечного кредитования.

На рынке жилой недвижимости квартиры в основном приобретаются для собственных нужд, а не в инвестиционных целях. При этом из-за низкого уровня доходов населения, падение общей покупательной способности, в структуре сделок сохраняется большая доля обменных операций.

Можно спрогнозировать, что основной тенденцией на рынке первичной недвижимости будет существенное снижение спроса на многокомнатные квартиры, а также повышение требований покупателей к качеству предлагаемого жилья. Перспективным будет и переход к строительству квартир среднего и малого метража эконом-класса.

Жилая недвижимость премиум-класса, ввиду своей персонифицированности и небольшого объема в общем количестве предложений, будет демонстрировать стабильный спрос и цену.

Регионы

До конца 2012 года не предвидится существенных изменений в развитии рынка недвижимости в регионах. Самым активным во всех сегментах останутся рынки недвижимости столицы и региональных центров – Днепропетровска, Донецка, Львова, Одессы и Харькова, которые сохранят свое доминирующее положение по объемам спроса и нового предложения. Среди областных центров позитивные изменения ожидаются в Западном регионе – на рынках Тернополя, Луцка и Черновцов, в Центральном регионе – на рынках Черкасс и Житомира, в Донецко-Днепровском регионе – на рынке Запорожья, в Причерноморском регионе – на рынке столицы АРК Крым Симферополе. Зато кризисные явления будут сдерживать развитие рынка недвижимости в Херсоне и Николаеве. Наименее активными останутся рынки Кировограда и Луганска, где в течение 2012-2013 гг не предвидится достаточных объемов инвестиций в основной капитал.

Сохранится и ценовой паритет между регионами, который характеризуется некоторым доминированием Западного и Причерноморского регионов, достаточно высокими ценами в Центральном и Донецко-Приднепровском регионе и относительно низкими ценами в Северо-Восточном регионе.

На рынках региональных центров в прогнозируемый период ожидается, что динамика цен будет происходить в рамках трех групп: первая – для Киева, вторая – для Одессы, Львова и, в определенной степени, для Донецка, третья – для Днепропетровска и Харькова.

Авторы: Александр Спиридонов, Ольга Макарова
Источник: mirkvartir.ua




Комментарии

Еще никто не оставлял комментариев к данному материалу.

Добавить комментарий



Похожие статьи

  • Обзор рынка недвижимости в Крыму Обзор рынка недвижимости в Крыму

    Сегодня всеми экспертами рынка недвижимости отмечается рост спроса на недвижимость в Крыму, и это не удивительно

  • Обзор рынка недвижимости России в 2015 году Обзор рынка недвижимости России в 2015 году

    2015 год  для российского рынка недвижимости нельзя назвать легким, и это не удивительно, ведь рынок недвижимости традиционно один из первых остро реагирует на любые экономические и политические изменения.

  • Обзор рынка коммерческой недвижимости в 2015 году Обзор рынка коммерческой недвижимости в 2015 году

    Российский рынок коммерческой недвижимости остается  одним из наиболее  привлекательных в Восточной Европе для инвесторов.

  • Обзор рынка коммерческой недвижимости Украины в 2015 году Обзор рынка коммерческой недвижимости Украины в 2015 году

    В связи с высокими страновыми рисками на фоне продолжающегося вооруженного конфликта на востоке Украины и неблагоприятной экономической ситуации, в первом полугодии 2015 года на рынке коммерческой недвижимости страны было зафиксировано лишь несколько небольших вторичных инвестиционных сделок.

  • Обзор рынка первичной недвижимости Киева в 2015 году Обзор рынка первичной недвижимости Киева в 2015 году

    По данным Информационно-аналитического портала «Столичная Недвижимость», в июне 2015 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 25285 грн./кв. м., что выше показателей мая на 1%. А за год (с июня 2014-го) цены выросли на 68,5%. 

  • Обзор рынка офисной недвижимости Киева Обзор рынка офисной недвижимости Киева

    Первая половина 2014 года показала уверенный рост столичной офисной недвижимости, возросло число предложений как офисов класса «А», так и офисов класса «В». Таким образом, на рынке сегодня доступны более 1500 000 м2 качественных офисных помещений.

  • Обзор рынка офисной недвижимости Киева Обзор рынка офисной недвижимости Киева

    С начала 2014 года на рынке офисной недвижимости наблюдалось снижение деловой активности, обусловленное нестабильной социально-политической и экономической ситуацией в стране, а также большим объемом нового предложения офисных помещений.

  • Обзор мирового рынка недвижимости в 2014 году Обзор мирового рынка недвижимости в 2014 году

    Объем прямых инвестиций в мировой рынок недвижимости за 3-й квартал 2014 года достиг 165 млрд долл., увеличившись на 4% к показателю 2-го квартала текущего года и на 13% к результату аналогичного периода прошлого года, свидетельствуют предварительные данные компании JLL.

  • Обзор рынка недвижимости Крыма: сентябрь 2014 Обзор рынка недвижимости Крыма: сентябрь 2014

    В сентябре 2014 года активность на рынке недвижимости Крыма резко возросла. Цены повысились на 10%, объем рынка незначительно сократился.

  • Обзор рынка недвижимости Беларуси. Обзор рынка недвижимости Беларуси.

    Жилищное кредитование – это не только один из ценообразующих факторов, это еще и широкие возможности для молодых семей и малообеспеченных слоев населения, однако на тот факт, что кредитование не функционирует, рынок недвижимости Беларуси отреагировал довольно быстро – цены на недвижимость стабилизируются, а в некоторых районах даже опускаются.