Механизм формирования рынка жилья (на примере США)

15 февраля 2012 г.


В США ежегодно вводится 320 млн кв.м жилья (в СССР в 1990 г. -115 млн кв.м). Основной объем строительства в США приходится на индивидуальные дома: ежегодно их строится 3,5 млн, а всего, в настоящее время, насчитывается 75 млн индивидуальных домов. Средний размер дома американской семьи составляет 180 кв.м. В нем 2-3 ванны, гостиная, 2 спальни. Цены домов колеблются в зависимости от географического положения: в сельской или городской местности, от 102 до 217 тыс. дол. Дом приобретается вместе с участком земли. Типичный размер земельного участка ОД га.

Цена земли в договоре на покупку дома составляет 35-40%, в лучших регионах США до 80%. Типичная для США ситуация - строительная компания покупает земельные участки, строит на них стандартные здания, а затем их распродает с необходимой реконструкцией по требованию покупателя. Первичным звеном рынка жилья является ссудо-сберегательная ассоциация, охватывающая всю территорию США. Ссудо-сберегательная ассоциация выполняет разнообразные функции: принимает вклады от граждан под 5-9% годовых, осуществляет экспертизы зданий до начала их строительства, выполняет квалифицированную оценку подрядной строительной фирмы, изучает и анализирует платежеспособностью покупателей, выдает ссуды на покупку домов под залог недвижимого имущества. Кроме того, ссудо-сберегательная ассоциация занимается долгосрочным финансированием.

Подрядчик покупает земельные участки, выполняет проекты застройки, определяет их стоимость, составляет смету расходов, рассчитывает размер страхования и прибыль от продажи каждого дома. Как правило, подрядная организация выполняет роль продавца домов при новом строительстве. В начале, с помощью ссудо-сберегательной ассоциации подрядчик изучает возможности продажи домов конкретным покупателям, кредитные возможности покупателей, их платежеспособность. Только после этого подрядчик берет кредит в коммерческом банке на покупку земельного участка и строительство. Банк выдает подрядчику краткосрочную ссуду под 15% годовых. Подрядчик также выступает в роли посредника между ссудо-сберегательной ассоциацией и покупателем дома. Покупатель может получить заем в ссудо-сберегательной ассоциация только под залог своего недвижимого имущества, учитывая дом, который покупается. Ссудо-сберегательная ассоциация сразу же продает закладную на вторичном рынке. Стандартная ссуда выдается в размере 80% стоимости дома и 90 или 100% в случае, когда кредит берет военнослужащий, ветеран или малоимущий. Как правило, первый взнос составляет 10-20% стоимости дома. Для получения займа покупатель должен доказать, что он имеет возможность оплатить первый месячный взнос в счет погашения займа. Покупатель пишет заявление на получение займа. С помощью анкеты ссудо-сберегательная ассоциация проявляет надежность и перспективность работы покупателей, месячный доход, все долги по ранее полученным займам на автомобиль и другие приобретения. Как правило, ежемесячный доход должен в 4 раза превышать месячный взнос за кредит на покупку дома, то есть, месячные расходы на покрытие ссуды в средней американской семьи составляют 25-30% ежемесячного дохода.

Только после проверки платежеспособности покупателя и выдачи ему кредита, подрядчик подписывает контракт на строительство дома с отметками сроков строительства и платежей. После этого подрядчик может получить заем в кредитном банке.

Покупатель после получения займа в ссудо-сберегательной ассоциация становится собственником дома с земельным участком, а подрядчик лишается права собственника. В момент передачи дома покупателю, подрядчик получает от него 10% стоимости здания, а 90% получает от ссудо-сберегательной ассоциация и рассчитывается с коммерческим банком за краткосрочную ссуду. В этот момент заканчивается (закрывается) соглашение по залогу недвижимого имущества покупателя дома. Ссудо-сберегательная ассоциация выдает ссуду на покупку дома на срок 10, 15, 20, 25 и 30 лет с финансовым процентом, как правило 10% годовых с плавающим по условиям рынка, процентом, который может изменяться на протяжении действия займа ежегодно один раз в год. При 15-летнем сроке займа покупатель оплачивает две начальные стоимости, а при 30-летнем сроке три начальные стоимости кредита.

Единовременно со страхованием дома владелец страхует свою жизнь. В случае его смерти, по американским законам, долг по займу считается закрытым и на потомков не переходит. Если покупатель не платит ежемесячные взносы за кредит в течение трех месяцев, то банк имеет право изъять дом и перепродать его другому покупателю, причем разница возвращается первому владельцу. Инспектор ссудо-сберегательной ассоциации в период строительства дома контролирует качество работ и выполнение других договорных условий.






Комментарии

Еще никто не оставлял комментариев к данному материалу.

Добавить комментарий



Похожие статьи

  • Латентно-семантическое индексирование как один из инструментов формирования SEO-рейтинга Латентно-семантическое индексирование как один из инструментов формирования SEO-рейтинга
    Для того, чтобы вывести свой сайт в ТОП-10 и удерживать его там длительное время, требуется много сил и знаний. Нужно не только создавать емкие метаописания, точно формулировать ключевые слова и наполнять страничку уникальными полезными текстами "для пользователя", но еще и осваивать элементы LSI - латентно-семантического индексирования.
  • Facebook изменил механизм формирования ленты «Популярное» Facebook изменил механизм формирования ленты «Популярное»
    После обвинений в политической предвзятости Facebook изменил механизм формирования ленты «Популярное» (Trending Topics), сделав его более автоматизированным.
  •  Печать на футболках – мощный инструмент формирования имиджа Печать на футболках – мощный инструмент формирования имиджа

     Футболка – самый  актуальный и распространенный предмет гардероба сегодня.  Ее  любят  как мужчины, так и женщины, и дети, и пенсионеры в любое время года

  • Особенности раскрутки сайта на примере продвижения сайта фитнес клуба Особенности раскрутки сайта на примере продвижения сайта фитнес клуба

    Сайт сегодня давно перестал быть визиткой, в руках умелых предпринимателей сайт – эффективный инструмент продаж и коммуникации с клиентом.

  • Тонкости рекламы в газете на примере туристической компании. Тонкости рекламы в газете на примере туристической компании.

    Реклама в СМИ – один из традиционных и самых востребованных способов рекламы, этот способ был популярен ранее и еще долгое время останется таким, в этом нет сомнений. Однако, сегодня все реже маркетологи рассматривают газеты как площадку для эффективной рекламы, а зря!

  • Рынок охранных услуг на примере Казахстана. Рынок охранных услуг на примере Казахстана.
    Не для кого не секрет, что индустрия безопасности – неотъемлемое дополнение ко всем сферам бизнеса, но в то же время охранные услуги – это самостоятельный рынок. Вопросу безопасности уделяют должное внимание все предприятия, бизнесмены и даже города, так как даже не одно массовое мероприятие не может обойтись без охранных услуг.
  • Достоинства телевидения на примере британского телевиденья Достоинства телевидения на примере британского телевиденья
    Телевидение в любой стране мира имеет те же преимущества, хотя у британского телевидения есть несколько особенностей. Исключение составляет японское телевидение, где рекламный ролик является чем-то вроде развлекательной программы, вслед за которой идет написаное большими буквами название продукта или компании. О свойствах продукта речь не идет. Задачей этой рекламы является создание позитивного отношения к конкретному рекламодателю.
  • Механизм действия инвестиционного рынка. Рынок инвестиций и инвестиционных товаров Механизм действия инвестиционного рынка. Рынок инвестиций и инвестиционных товаров
    Прежде всего, нужно определить, что понимается под понятием "инвестиционный рынок" или "рынок инвестиций". В экономической литературе устойчивое определение получило такое понятие как финансовый рынок, который состоит из денежного рынка и рынка капиталов, т.е. рынка финансовых ресурсов, используемых на потребление и накопление.
  • Наблюдательность и невербальное общение (на примере учтеля) Наблюдательность и невербальное общение (на примере учтеля)
    Любое действие преподавателя основывается на результатах наблюдения или неосознанного восприятия. Педагогическая наблюдательность - это профессионально необходимое качество личности учителя, которая проявляется в умении подмечать существенное на основе малозаметных признаков. Наблюдательность базируется на процессе восприятия. Однако наблюдения - это не просто восприятие, а сознательное, целенаправленное, планомерное избирательное восприятие определенного процесса или объекта.
  • Краудсорсинг в Fashion маркетинге на примере Mango Краудсорсинг в Fashion маркетинге на примере Mango
    Агентство R.S.V.P PR & Lifestyle communications заключило контракт с известной испанской маркой одежды Mango и спешит донести до российских читателей что 3 мая 2011 года - MANGO самая международная испанская марка в индустрии моды, объявила Энди Торрес, ведущую блога http://www.stylescrapbook.com/ победительницей онлайн акции MANGO loves fashion bloggers, которая проводилась с 22 марта при участии шести блоггеров из разных стран: