Рынок жилой недвижимости Киева: ноябрь 2011 г

9 декабря 2011 г.
В ноябре рынок киевского жилья лихорадило – накануне изменения порядка регистрации недвижимости продавцы и покупатели спешили закрыть сделки. Ведь ожидается, что уже с 15 декабря БТИ прекратят прием документов, в результате чего вполне возможно, что в январе рынок недвижимости окажется полностью парализованным. И хотя обвала цен не предвидится, они продолжат плавное снижение в пределах 1% в месяц.

Индекс стоимости жилья Киева IKm(USD) 1435 пунктов (-1,1% за последний месяц).Индекс стоимости жилья Киева IKm(UAH) 11543 пунктов (-1,1% за последний месяц).Индекс ценового ожидания (предполагаемое изменение индекса стоимости в следующем месяце) - 1,0%.Индекс доходности жилья (сравнение инвестиций в недвижимость с банковским депозитом) не изменился и составил -0,1 банк/деп.Тенденции ноября были во многом противоречивы, рынок лихорадило. Существенно вырос и без того высокий уровень неопределенности. К тем негативным факторам, которые действовали раньше, прибавились новые. Денег в Пенсионном фонде не хватает, вследствие чего нарастают социальные проблемы и противостояния. Естественно, ухудшение экономической и социальной обстановки не может не сказываться на рынке недвижимости.Усугубили ситуацию и нововведения, связанные с изменением порядка оформления документов, необходимых для операций с недвижимостью. С 01.01.2012 часть функций БТИ передаются Государственной регистрационной службе, которая входит в систему Минюста. Соответствующее постановление Кабмина было подписано еще в июне, и тогда же обсуждалось в СМИ. Операции с недвижимостью во многом упрощаются. В частности, для очень значительной части владельцев недвижимости отпадает необходимость посещения БТИ и проведения осмотров квартир на предмет перепланировок. Тем не менее, нововведения застали врасплох большинство участников рынка.Налицо организационный и информационный хаос. Судя по всему, и для Минюста, и для БТИ преобразования оказались достаточно сложными. Нет переходного периода и пока нет преемственности. БТИ, которые лишаются права выдавать выписки о недвижимости и ее владельцах, заявили (правда, неофициально) о прекращении приема документов с 15 декабря.О том, когда реально начнут работать Госрегистраторы, пока ничего не известно. Вполне возможно, что в январе рынок недвижимости будет парализован. А ведь многие продавцы и покупатели уже договорились о сделках и даже подписали договоры задатков. Да и наследники обычно стараются побыстрее оформить недвижимость на себя.Сыграло свою роль и принятое Кабмином Постановление №1103 от 26.10.2011 «Некоторые вопросы определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются)». Государство стремится перейти к оценке недвижимости на основе сравнительного подхода «с учетом информации о продаже или предложению аналогичных объектов недвижимости, которые были проданы или выставлены на продажу за шесть месяцев до даты проведения оценки». А поскольку достоверной информации о ценах продаж у оценщиков немного, то, похоже, руководствоваться они будут статистикой цен предложений. И тут вопрос, какой именно статистикой? Ведь общей методологии нет. Потому кто-то при определении статистики цен предложений отсеивает дубли и объекты с нехарактерными ценами, а кто-то нет. Как в подобных условиях конкретный оценщик оценит конкретную квартиру – можно только догадываться. И сколько это будет стоить – тоже неясно.О результатах подобных изменений пока сложно говорить. В принципе, все это шаги в верном направлении. Но, с точки зрения «текущего момента», изменения очень болезненно сказываются на рынке недвижимости и его участниках.Владельцы недвижимости срочно бросились оформлять необходимые для продажи (а также для дарения, мены, вступления в наследство, раздела недвижимости) документы, стремясь «втиснуться в уходящий поезд». Ибо неизвестно когда будет следующий «поезд» и сколько будут стоить «билеты» на него. Не удивительно, что в последнюю неделю ноября в БТИ было столпотворение. В коридорах не протолкнуться, длинные очереди стояли и во дворе. И, несмотря на накаленную обстановку, явный дефицит информации на стендах БТИ. Люди ходили от очереди к очереди, и не могли понять какую из них им занимать. Для экономии средств и времени, следует обращаться к профессионалам, наследование квартиры через юридическую компанию становится простым делом.Естественно, все это сказалось на уровне деловой активности, который сейчас сложно оценить однозначно. Если судить о деловой активности по очередям в БТИ, то она зашкаливает. Если ее оценивать по количеству заключенных в ноябре сделок купли-продажи, то их стало больше. Другое дело, что подобная оценка, на наш взгляд, не совсем верна. Ибо заключенные в ноябре сделки – это следствие относительно высокой активности рынка в октябре: основные договоренности были достигнуты именно тогда; тогда же были подписаны и соответствующие договоры задатков.Если уровень деловой активности оценивать по количеству подписанных в течение месяца договоров задатка, то их список заметно сократился. Что, в общем-то, вполне естественно. В нынешней обстановке договоры задатков подписывают преимущественно те продавцы, у которых все необходимые для сделки документы уже на руках. Без этого сложно планировать реальные сроки заключения сделки.Если же оценивать по количеству заявок на покупку квартир, то по этому показателю ноябрь вышел на первое место в 2011 г. С тем существенным уточнением, что половину этих заявок можно лишь формально назвать заявками. Указанные в них требования к расположению и параметрам квартир мало соответствуют тем деньгам, которые готовы заплатить потенциальные покупатели. И это притом, что в большинстве заявок речь идет о покупке жилья эконом-класса.Это говорит о том, что очень многие покупатели, во-первых, даже не претендуют по своим деньгам на что-то лучшее, а, во-вторых, рассчитывают на обвал цен и/или появление на рынке залоговых квартир по существенно сниженным ценам.Меж тем цены снижаются достаточно медленно. Большинство продавцов цены держат, если и снижают, то понемногу после нескольких месяцев бесплодных попыток продать. Случаи, когда продавцы резко сбрасывают цену, встречаются очень нечасто.Немало продавцов сняли квартиры с продажи. Новые продавцы нередко выставляют квартиры дороже аналогичных. Есть и случаи, когда продавцы поднимают цены. На вопросы, почему поднимают цены, обычно ссылаются на грядущий кризис и возможное обесценивание валют. К доводам риэлторов, что во время кризисов недвижимость обычно дешевеет, прислушиваются далеко не все. Налицо стремление «жить своим умом», не особенно озираясь на соседей и текущие рыночные тенденции в преддверии возможного глобального кризиса.Есть и такие продавцы-обменщики, которые подняли цены вынуждено. Продав квартиру, они планировали приобрести более просторную, добавив к вырученным деньгам имеющиеся накопления и ипотечный кредит. Но несмотря на то, что банки публикуют статданные о росте объема новых ипотечных кредитов, практика показывает, что взять кредит стало намного сложнее. Это приводит к тому, что продавцы-обменщики вынуждены рассчитывать лишь на собственные деньги. И если их не хватает для решения жилищных проблем, то либо уходят с рынка, либо поднимают цены на свои квартиры. Как следствие подобных разнонаправленных действий продавцов наблюдается определенное расслоение рынка. Причем расслоение бывает даже в пределах одного микрорайона.Проанализировать подобные процессы можно с помощью новых сервисов портала недвижимости www.domik.net, позволяющих отслеживать изменение цен интересующих объектов. Если цена менялась, то теперь рядом с новой ценой объекта транслируется старая цена. Если цена менялась несколько раз, то можно посмотреть всю историю изменений. Также добавлен сервис уведомления изменения цены. С его помощью покупатели, заинтересовавшиеся конкретными объектами, смогут первыми получать сообщения в случае изменения цен.Согласно нашим данным, в ноябре цены продаж были в среднем на 11,2% ниже средних цен предложений в соответствующих сегментах рынка. Но насколько верно отражают эти данные общерыночные тенденции – сказать сложно.Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр. При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен). Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.Прогноз на декабрь 2011 годаПолагаем, что в декабре индекс стоимости киевской недвижимости будет плавно снижаться. Общее снижение за месяц – в пределах 1%. Тенденции расслоения рынка, скорее всего, продолжатся. Спрос на малогабаритное жилье эконом-класса есть, просмотры проходят достаточно активно. Потому цены на подобное жилье будут держаться. Что же касается многокомнатных квартир эконом-класса, то интерес к ним значительно меньше. Соответственно, цены на подобное жилье будут снижаться.Деловая активность в декабре наверняка снизится. Большинство участников рынка будут ожидать завершения переходных процессов, связанных с новым порядком оформления документов и регистрацией операций с недвижимостью. К тому же не за горами традиционные рождественские и новогодние каникулы на рынке недвижимости.Ожидать, что в подобной обстановке цены обвалятся, не стоит. Инерционность рынка недвижимости очень велика, а потому все процессы будут протекать достаточно плавно. Ускорить их может лишь очень значительное внешнее воздействие. Но, как показывает опыт осени 2008 г., даже при мощнейшем мировом финансовом кризисе участники рынка (в основной своей массе) не спешат с принятием ответственных решений, долго раздумывают, что им делать дальше.
 


Комментарии

Еще никто не оставлял комментариев к данному материалу.

Добавить комментарий



Похожие статьи

  • Главные новостные источники в России за ноябрь Главные новостные источники в России за ноябрь
    Эксперты Anews проанализировали самые популярные новостные площадки и востребованные статьи
  • Обзор предпочтений потребителей на рынке жилой недвижимости Обзор предпочтений потребителей на рынке жилой недвижимости

    Покупка жилья относится к самым редким покупкам, чаще всего за всю жизнь люди совершают не более нескольких сделок, а иногда – и того меньше. Это связано, в первую очередь, с высокой ценой на жилье, а также с количеством хлопот, которые несут за собой переезды и смена жилья.

  • Обзор рынка аренды жилой элитной недвижимости Москвы за 3 квартал 2013 года Обзор рынка аренды жилой элитной недвижимости Москвы за 3 квартал 2013 года
    Компания MAYFAIR Properties провела исследование рынка аренды элитной недвижимости и апартаментов Москвы в III квартале 2013 года, в ходе которого было выявлено, что на рынке отмечается рост спроса на 7% в сравнении со II кварталом этого же года. Еще со второй половины лета повысился интерес со стороны сотрудников международных компаний, что составило более 80% запросов.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Обзор рынка жилой недвижимости
    Обзор рынка жилой недвижимостиОднако большое количество важных вопросов продолжают волновать, как девелоперов, так и покупателей. На этой неделе эксперты отрасли собрались на UREC Real Estate Summit 2013, организатором которого выступил Ukrainian Real Еstate Club, чтобы обсудить наболевшее, выявить тенденции рынка и определить векторы его развития в будущем. Специалисты Соцмарт, побывав на мероприятии, делятся полезной и интересной информацией.
  • Рынок жилой недвижимости Киева: итоги 2011 г. и прогноз на 2012 г. Рынок жилой недвижимости Киева: итоги 2011 г. и прогноз на 2012 г.
    Многим столичным и приезжим жителям в 2011 г. не удалось купить новую квартиру или улучшить жилищные условия не только из-за нехватки денег, но и из-за законодательного хаоса. Но в 2012 г., несмотря на то, что процессы на рынке недвижимости Киева будут достаточно близкими к тем, что происходили в 2011 г., ожидается стабилизация и улучшение ситуации при плавном снижении цен на 5-10% за год.
  •  Чего ожидать от рынка жилой недвижимости в январе 2012 года Чего ожидать от рынка жилой недвижимости в январе 2012 года
    Если просмотреть динамику цен на недвижимость в декабре 2011 года, станет очевидным: в ряде регионов с разной активностью цены перестали снижаться, и только в Харьковском регионе отмечается незначительная стагнация - 0,2%. Максимальный рост на 0,7-0,8% зафиксировано в трех экономически развитых регионах Украины, включая столицу.
  • Рынок жилой недвижимости Киева: апрель 2011 Рынок жилой недвижимости Киева: апрель 2011
    Во второй половине апреля 2011 г. продавцы охладели к рынку недвижимости и решили сделать паузу в просмотрах. При этом усилилась тенденция увеличения интереса покупателей к «дорогим» сегментам рынка. Но в целом деловая активность была невысокой, и если в мае она и вырастет, то совсем незначительно.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г Обзор рынка жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г
    Рынок жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г. В марте стоимость киевской недвижимости продолжала снижаться. При этом деловая активность менялась от недели к неделе – количество звонков, просмотров и задатков то заметно снижалось, то вновь росло.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Обзор рынка жилой недвижимости
    Нынешняя весна внесла оптимизм в ряды столичных строительных компаний, констатирующих рост продаж квартир в объектах с высокой степенью готовности или уже введенных в эксплуатацию. Это дало им повод впервые после начала кризиса отказаться от предоставления скидок, а некоторые даже подняли стоимость квадратных метров. Впрочем, активизация покупателей жилья затронула лишь небольшую часть киевских новостроек и совершенно не отразилась на увеличении продаж паркомест, которые застройщики намерены сдавать в аренду.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Украины Обзор рынка жилой недвижимости Украины
    Нынешняя высокая доходность на рынке недвижимости - одновременно и высокие риски, отпугивающие серьезных инвесторов. Украинский рынок спекулятивен. Он существует в условиях отсутствия опыта, спада активности. Цены растут, не имея для этого оснований. Ведущие аналитики прогнозируют рост цен на уровне 10-12%, а он составляет 70%. Существует огромный барьер недопонимания и взаимных ошибочных ожиданий между местными властями и застройщиками. В сфере строительства жилья, наряду со значительно большей доходностью по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, присутствуют и огромные риски.