Обзор рынка недвижимости Киева: Цены чуть падают - активность незначительно растет

21 февраля 2011 г.
Прошедший месяц на рынке недвижимости был тих и спокоен. Или, как выразился президент Киевского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Артур Пилипчук, это был «совершенно мертвый» месяц. ак, по данным АН SV Realty, в январе на вторичном рынке столицы было осуществлено 405 сделок купли/продажи квартир, а в декабре их было 710.

Впрочем, от января и не стоило ожидать особых результатов. «Он традиционно является месяцем невысокой деловой активности, поэтому его показатели некорректно сравнивать с результатами декабря», — утверждает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина. И действительно, почти половина первого месяца года у нас проходит в непрерывных празднованиях. Кроме того, как отмечает директор АН «Олимп» Андрей Гусельников, наши люди обычно стараются все важные дела завершить до Нового Года.
БОДРЕЕ ПРЕДЫДУЩИХ. Поэтому январь стоит сравнивать с такими же месяцами прошлых лет. Так, по данным АН SV Realty, в январе 2010 г. в Киеве на «вторичке» продалось 370 квартир, а в январе 2009 г. — 280. На этом фоне прошедший месяц выглядит более «бодрым». Но не по сравнению с 2 845 сделками в последнем докризисном январе.

Активность января отмечается и некоторыми риелторами. «Январь 2011 года показал себя очень активным для данного сезона месяцем. Даже традиционное затишье в период новогодних каникул в этом году было очень коротким», — замечает Ирина Луханина. О высокой активности января говорит и директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. При этом наибольшим спросом, как и ранее, пользовалось самое недорогое жилье — в ценовом диапазоне $40—55 тыс. Активность заметна в области аренды жилья как на длительный срок, так и на посуточно, аналогична ситуация и в Москве: в декабре и январе искали квартиры посуточно в Москве.

Эта активность дает определенные основания для оптимизма. Так, Андрей Сокур, директор АН «Альянс-Брок», считает, что этот год должен быть гораздо лучше, чем предыдущие два, потому как активность значительно выше той, что была в первые месяцы предыдущих годов.

Роста активности на рынке ждут и другие специалисты. По словам Артура Пилипчука, тренд увеличения активности рынка отмечается с середины прошлого года. И в этом году эта тенденция будет иметь продолжение. По мнению Андрея Гусельникова, фазы падения и стагнации пройдены. Теперь, исходя из теории цикличности рыночных процессов, нас ждет постепенное восстановление рынка.

ЦЕНЫ НА ПРИВЯЗИ.

Цены в январе оставались неизменными. А «рост» или «падение», отмечавшиеся в различных отчетах, больше похожи на статистические погрешности. «Слишком мало сделок на рынке, чтобы можно было доверять статистике, — поясняет Артур Пилипчук. — Когда в месяц происходит всего несколько сот сделок, буквально несколько крупных продаж могут «поднять» средний результат». А несколько необычно дешевых продаж могут повести средние показатели вниз. Так, в январе и начале февраля появились квартиры по ранее трудно вообразимым ценам: $30—32 тыс. Правда, рекордсмен за $30 тыс. — это крошечная «гостинка» с 13-метровой комнатой, да еще и без душа (риелторы предлагают самостоятельно ставить душ в кладовке рядом с туалетом, — мол, все коммуникации для этого есть).

Кроме того, и глубина торга меняется, внося дополнительную путаницу. Например, рассказывает Артур Пилипчук, некая квартира несколько месяцев назад выставлялась по $100 тыс., но продавец был готов скинуть $10 тыс., и реально она продавалась за $90 тыс. Теперь такая же квартира предлагается уже за $95 тыс., но продавец готов скинуть всего $5 тыс., то есть цена продажи получается той же, пишет Сегодня. В целом же, по данным компании SV Development, за период с 1 января по 1 февраля 2011 года средняя цена реальной продажи 1—3-комнатных квартир в Киеве снизилась на 0,35%, то есть практически осталась неизменной. Цена же предложения, по статистике информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость», за январь снизилась на 1,8% ,что также меньше статистической погрешности. И только если брать динамику цен предложения в масштабах года, можно заметить их реальное снижение — на 8,1% относительно января 2010 г.

ПРОГНОЗ. Большинство специалистов прогнозирует дальнейшее топтание цен на месте. Это соответствует и циклической модели развития рынка. «Рынок недвижимости по своей природе очень инерционен, чтобы можно было ждать каких-то резких изменений цен, — говорит Андрей Гусельников. — А на этой его фазе развития, точнее — восстановления, роста цен быть не должно». Впрочем, некоторые эксперты прогнозируют и небольшое снижение цен. «Тенденция этого года в том, что цены на недвижимость потихоньку снижаются, — говорит ведущий специалист компании SV Development Сергей Костецкий. — Ранее мы предполагали, что в этом году цена будет расти на 1,5—2% в месяц, но пересматривая наши прогнозы, думаем, что в первом квартале произойдет даже снижение до 3—4% средней цены на жилую недвижимость». Основная тому причина — отсутствие платежеспособного спроса. Впрочем, с апреля, считает специалист, возможен и небольшой рост, если «оживет» ипотека.




А вот Андрей Сокур считает, что цены будут понемногу расти (буквально на пару-тройку процентов за полгода), поскольку скопился колоссальный отложенный спрос, который, опять таки, сможет оказать реальное влияние лишь при условии появления доступного кредитования. А с ним все еще очень непросто, хотя подвижки есть. Так, ставки кредитования с лета снизились с 21—26% до 17—19%, сокращаются и первоначальные взносы — вместо 50% все больше банков согласны на 30%. Но это не сделало ипотеку доступной. «Ипотека — только для богатых и очень надежных», — охарактеризовала нынешнее состояние ипотечного кредитования начальник отдела кредитных продуктов «ОТП Банка» Светлана Спицына. Слишком малы пока доходы у подавляющего большинства потенциальных покупателей, чтобы позволить себе ипотеку. Поэтому, на наш взгляд, наиболее вероятно на ближайшие месяцы сохранение примерно сегодняшних цен на вторичном рынке.

НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ВСЕ СПОКОЙНО

На рынке новостроек январь оказался столь же чуть более активным среди «мертвых», как и на вторичном рынке. По данным агентства недвижимости SV Realty, в январе в недостроенных домах было продано 94 квартиры, что почти в два раза меньше 185 сделок, осуществленных в декабре 2010 г. С другой стороны, это все-таки больше, чем 79 квартир, проданных в январе 2010 г., или 55 квартир в январе 2009 г. Так что можно сделать вывод: некоторое повышение активности наблюдается и на первичном рынке. Хотя до показателей января 2008 г. — 1420 проданных квартир в новостройках — рынку, похоже, идти еще не один год.


Цены в январе остались практически без изменения. По данным компании SV Development, за период с 1 января по 1 февраля 2011 года средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на первичном рынке в Киеве снизилась на 0,23%.

И в ближайшие месяцы серьезных изменений цен специалисты не прогнозируют — для них просто нет никаких оснований. В принципе, к определенному снижению цен на квартиры в новостройках может привести, по мнению Сергей Костецкого, реализация программы «Доступное жилье» и принятие Закона «О регулировании градостроительной деятельности», ветированного президентом. Как раз на сегодня запланировано рассмотрение в парламенте этого законопроекта с правками президента. И, как ожидается, его могут принять уже до конца февраля.

Хотя масштабы программы «Доступное жилье» (когда государство оплачивает 30% нормативной стоимости приобретаемого жилья) невелики, жилье все равно становится несколько доступнее — по крайней мере, для тех, кто стоит или может стать на очередь. Тем более что в начале февраля глава Киевской городской государственной администрации Александр Попов на встрече с президентом Украины Виктором Януковичем заявил, что киевская власть планирует увеличить в 2011 году объемы строительства жилья примерно на 40%. При этом построив 1550 квартир по программе, по которой государство и местный бюджет оплачивают уже половину стоимости квартиры. Это собственная программа столичной власти, которая будет действовать параллельно государственной программе «Доступное жилье». Она также ориентирована на людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Кроме того, по мнению Сергей Костецкого, за счет упрощения жизни строителей в новом законе, себестоимость строительства может снизиться примерно на 15%. И при условии жесткого контроля со стороны государства это должно привести к некоторому снижению цен на жилье. Понятно, что все эти факторы «сыграют» не ранее начала 2012 г., но определенное психологическое воздействие на уже нынешние цены они оказывать должны, что может привести к незначительному — буквально в пару процентов — снижению цен. Поскольку перспектива появления на рынке даже через год-полтора более дешевых квартир значительно сокращает количество желающих переплачивать за жилье сегодня и уж тем более влезать в ипотечные долги по нынешним условиям.

СМОТРИНЫ В ВИРТУАЛЕ

Хроническое затишье на рынке недвижимости все в большей степени стимулирует фантазию риелторов. Так, в начале этого года появился новый сервис — виртуальные туры по объектам недвижимости, предлагаемым к продаже или аренде. Услуга эта распространяется на квартиры, предлагаемые клиентами двух крупных столичных агентств недвижимости (и им она обходится бесплатно), что предоставляет этим объектам определенное преимущество в демонстрации своих достоинств (и недостатков тоже).

Благодаря использованию новейших технологий, как говорят представители портала, на котором можно совершить эти «туры», создается полномерное изображение и эффект личного присутствия в «посещаемой» квартире. Можно рассмотреть любую комнату или отдельную часть квартиры, приблизить или удалить объект, «повернуться» на 360 градусов по горизонтальной и вертикальной плоскости, подробно рассмотреть отдельные детали интерьера. Достоинства такого дистанционного осмотра квартиры очевидны — это огромная экономия времени и для человека, выбирающего квартиру, и для ее хозяев.


Комментарии

  • что значит дед инсайд (2022-01-22 13:57:17) что значит дед инсайд

Добавить комментарий



Похожие статьи

  • Обзор рынка первичной недвижимости Киева в 2015 году Обзор рынка первичной недвижимости Киева в 2015 году

    По данным Информационно-аналитического портала «Столичная Недвижимость», в июне 2015 года средняя стоимость представленных к продаже квартир на первичном рынке жилой недвижимости Киева составила 25285 грн./кв. м., что выше показателей мая на 1%. А за год (с июня 2014-го) цены выросли на 68,5%. 

  • Обзор рынка офисной недвижимости Киева Обзор рынка офисной недвижимости Киева

    Первая половина 2014 года показала уверенный рост столичной офисной недвижимости, возросло число предложений как офисов класса «А», так и офисов класса «В». Таким образом, на рынке сегодня доступны более 1500 000 м2 качественных офисных помещений.

  • Обзор рынка офисной недвижимости Киева Обзор рынка офисной недвижимости Киева

    С начала 2014 года на рынке офисной недвижимости наблюдалось снижение деловой активности, обусловленное нестабильной социально-политической и экономической ситуацией в стране, а также большим объемом нового предложения офисных помещений.

  • Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Киева Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости Киева
    Количество предложений аренды офисов в ноябре увеличилось на 3,2% в сравнении с октябрем. Количество объектов производственно-складской и торговой недвижимости, которые предлагалось арендовать, выросло на 0,8% и 2,8% соответственно.
  • ОБЗОР РЫНКА АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА. ИТОГИ 2012 ОБЗОР РЫНКА АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА. ИТОГИ 2012
    Рынок аренды коммерческой недвижимости в 2012-м году характеризовался желанием многих арендаторов сокращать свои затраты за счет уменьшения площади арендуемых помещений и аренды помещений с более низкими арендными ставками.
  • Рынок мониторов: диагонали растут, цены падают. Рынок мониторов: диагонали растут, цены падают.
    По словам Алексея Новика, менеджера по развитию бизнеса ViewSonic в странах СНГ, несмотря на пессимистические прогнозы некоторых экспертов, продажи мониторов в Украине перешагнули заветный рубеж в 1 млн. штук: «Согласно данным Context, рынок мониторов в Украине в 2012 году составил более 1,1 млн. устройств. Это значительно больше, чем прогнозировало большинство экспертов в начале прошлого года».
  • Ценообразование: стратегия "лидера на рынке", стратегия "престижной цены" и стратегия "текучей ниспадающей цены", стратегия "долгосрочной цены" Ценообразование: стратегия "лидера на рынке", стратегия "престижной цены" и стратегия "текучей ниспадающей цены", стратегия "долгосрочной цены"
    Стратегия "лидера на рынке"Суть стратегии в том, что цена на новые изделия устанавливается с учетом цены предприятия-лидера в отрасли или на рынке. Цена предприятия-производителя может быть выше или ниже цены компании-лидера, но только в том случае и постольку, поскольку качество этого товара лучше, чем качество изделий компании-лидера. Эта стратегия наиболее приемлема для предприятий, которые производят незначительные партии товара.
  • Обзор рынка жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г Обзор рынка жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г
    Рынок жилой недвижимости Киева: март и I кв. 2011 г. В марте стоимость киевской недвижимости продолжала снижаться. При этом деловая активность менялась от недели к неделе – количество звонков, просмотров и задатков то заметно снижалось, то вновь росло.
  • Обзор рынка недвижимости г. Киева Обзор рынка недвижимости г. Киева
    Главная тенденция вторичного рынка недвижимости в 2007 году — падение спроса. Даже по оценкам риэлторов, склонных преувеличивать количество покупателей, количество реальных сделок уменьшилось на 20-50%. «По итогам года число продаж может быть в два раза меньшим, чем в 2006-м», — говорит Александр Соколов. Точной статистики о зарегистрированных договорах купли-продажи жилья Министерство юстиции не разглашает. По неофициальным данным, в 2006-м на вторичном рынке Украины было продано 140 тыс. квартир. В 2007-м этот показатель будет на уровне 70 тыс.
  • Загадка Porsche: продажи падают, а прибыль растет Загадка Porsche: продажи падают, а прибыль растет
    Ко вчерашнему очередному собранию акционеров руководство Porsche подготовило прогноз итогов текущего финансового года. Предполагаемые результаты финансовой деятельности производят неоднозначное впечатление. В то время как продажи снижаются, прибыль концерна заметно растет. Рост обеспечивает динамика курса акций Volkswagen.